Join Loan ?

#4 perkara yang anda perlu pertimbangkan sebelum memohon pinjaman bersama

Adakah anda terfikir untuk berkongsi kos pembelian rumah anda bersama orang lain? Sebelum anda memohon pinjaman bersama (joint loan) bersama suami/isteri atau kawan baik anda, pastikan anda telah membuat pertimbangan bagi 4 perkara ini.

Pembelian rumah bukan suatu perkara yang mudah terutamanya jika ini merupakan pembelian rumah pertama anda. Walaupun pasaran hartanah di Malaysia mengalami kenaikan harga secara sederhana sahaja dalam beberapa tahun yang lalu, namun ianya tidak seimbang dengan pendapatan isi rumah di Malaysia yang masih di takuk yang sama.

Menurut Jabatan Penilaian Harta dan Perkhidmatan Harta, pada suku tahun ke-3 tahun 2018, purata harga rumah di Malaysia adalah RM293,000, manakala purata harga rumah bagi negeri Selangor berada di tangga teratas iaitu pada harga RM382,000. Purata harga rumah ini kelihatan begitu mustahil untuk dimiliki kebanyakan pembeli rumah pertama, terutamanya generasi muda yang baru sahaja memasuki alam pekerjaan dan menetap di bandar, dengan purata gaji bulanan hanya RM2,500 – RM3,000.
Tanpa sokongan kewangan dari ibu bapa atau saudara mara, memiliki hartanah kelihatan sukar untuk menjadi realiti sehinggalah anda memiliki pekerjaan yang stabil dengan pendapatan yang kukuh serta jumlah wang simpanan yang banyak.

Memandangkan harga hartanah adalah di bawah paras purata pendapatan isi rumah di Malaysia, kebanyakan pembeli memilih untuk melakukan pembelian rumah bersama rakan, ahli keluarga terdekat dan juga pasangan suami/isteri bagi mereka yang berkahwin. Melainkan anda mampu melakukan pembelian hartanah secara tunai, pilihan terbaik anda adalah memohon pinjaman bersama (joint loan). Pinjaman bersama adalah peluang yang sangat menarik kerana perkongsian antara dua orang atau lebih peminjam akan memberikan hartanah yang lebih besar dan menarik disebabkan gabungan profil kewangan yang lebih kukuh.
Namun, jika anda tidak melakukan pertimbangan secara teliti sebelum membuat permohonan pinjaman bersama, peluang yang menarik ini boleh bertukar menjadi beban yang besar bagi anda. Di Malaysia, pemohonan pinjaman bersama boleh dilakukan bersama pasangan, ahli keluarga dan juga rakan kongsi bisnes, selagi mereka berumur sekurang-kurangnya 18 tahun dan tidak melebihi 60 tahun.

Berikut adalah 4 tips bagi membantu anda bersedia sebelum memohon pinjaman bersama:
1. Elakkan dokumentasi yang tidak lengkap jika bekerja sendiri

Apabila memohon pembiayaan rumah bersama, semua pemohon dikehendaki menyertakan bukti pendapatan dan pembayaran cukai yang lengkap. Antara dokumen penting yang diperlukan oleh pihak bank ialah:
• Salinan kad pengenalan anda (NRIC)
• Borang tempahan hartanah (booking form) atau resit
• Perjanjian Jual dan Beli (SPA)
• Slip gaji 3 bulan yang terkini (untuk Gaji Pokok)/ Slip gaji 6 bulan yang terkini ( Gaji Pokok+Elaun/Komisen)
• Penyata bank peribadi 3 bulan yang terkini (bagi Gaji Pokok/ Slip gaji 6 bulan terkini ( Gaji Pokok+Elaun/Komisen) yang membuktikan jumlah transaksi gaji seperti yang dinyatakan dalam slip gaji
• Borang EA terbaru
• Penyata KWSP (EPF)
• Cukai Pendapatan- Borang B/BE disertakan sebarang resit pembayaran yang berkaitan
• Sebarang penyata simpanan seperti simpanan tetap, ASB atau bon ( jika ada)

Perkara ini akan menjadi masalah jika salah seorang pemohon bekerja sendiri atau tanpa gaji bulanan yang tetap, kerana tiada bukti rekod slip gaji dan penyata EPF manakala rekod borang EA serta penyata bank pula tidak diuruskan dengan sistem yang sepatutnya. Bank kebiasaannya memerlukan individu terbabit memberikan sejarah pendapatan mereka selama 2 tahun bagi penilaian pihak bank. Jadi, tidak dinafikan di sini bahawa mereka yang bekerja sendiri tanpa pendapatan yang stabil dan terjamin akan mengalami kesukaran dalam permohonan pinjaman mereka.

Jika anda atau pasangan suami/isteri/saudara mara bekerja sendiri, di sini kami kongsikan beberapa tips untuk anda membina profil pinjaman yang lebih kukuh:

1. Bagi borang EA
Isytiharkan semua pendapatan anda dan bayar cukai tepat pada masanya

2. Bagi Slip Gaji
Dapatkan kerja sambilan di syarikat yang stabil dan mempunyai reputasi. Pastikan anda mendapat pendapatan minimum yang diperlukan (walaupun tidak tetap dan stabil) yang akan membantu aliran pendapatan utama anda di mata pihak bank.

3. Bagi penyata EPF
Lakukan sendiri sumbangan EPF bulanan, dari sumber pendapatan dari bisnes peribadi anda. Bank akan lebih berminat kepada corak pembayaran yang konsisten dan ini akan mengukuhkan profil kewangan anda sebagai pembayar pinjaman yang bertanggungjawab dan boleh dipercayai.

4. Bagi Penyata Bank
Kekalkan profil kewangan yang baik dan bersih dari hutang kad kredit dan pinjaman peribadi yang berlebihan. Anda boleh membuka akaun simpanan tetap dengan bank pilihan anda bagi meningkatkan peluang pinjaman anda serta kedudukan anda sebagai bakal

#2. Skor kredit dan DSR – Ianya kerjasama kumpulan
Skor kredit anda adalah penentu utama yang digunakan oleh pihak bank bagi menilai kemampuan anda untuk meminjam, dan sama ada pembiayaan anda layak untuk diluluskan. Jika anda tidak peka dengan 2 jenis laporan kredit yang diperlukan, biasakan diri anda dengan CTOS, satu pangkalan data yang menghimpunkan segala maklumat sejarah kredit seseorang individu dan juga Central Credit Reference Information System (CCRIS) yang akan memaparkan sebarang aktiviti kredit anda sepanjang 12 bulan yang lalu.
Perkara penting yang perlu diketahui bagi pinjaman bersama adalah pada ‘’keadaan yang baik atau buruk’’, bank akan menilai pemohon pinjaman yang terlibat sebagai satu unit. Oleh itu bagi mendapatkan margin pembiayaan yang lebih besar dari bank, kesemua pemohon harus mempunyai skor kredit yang baik.

Perkara yang seterusnya adalah Nisbah Pembiayaan Hutang atau Debt-To-Service-Ratio (DSR), yang mewakili kebolehan peminjam bagi pembayaran ansuran bulanan. DSR adalah nisbah jumlah hutang anda dengan pendapatan bulanan anda setelah ditolak dengan sumbangan EPF. DSR yang lebih rendah akan mengurangkan risiko anda gagal menjelaskan pembayaran. Kebanyakan bank di Malaysia menerima DSR maksimum di antara 65-70%. Walaubagaimanapun, anda dinasihatkan mempunyai DSR yang lebih rendah dari ini.
Sama seperti skor kredit, DSR yang dinilai bagi kelulusan pinjaman adalah berdasarkan gabungan DSR semua pihak peminjam yang terlibat juga. Sebagai contoh, jika anda mempunyai DSR 70% dan suami anda mempunyai DSR 50%, DSR yang dikira adalah berdasarkan purata dua DSR terbabit iaitu 60%.

#3. Apa kelebihan dan kekurangan yang saya perlu tahu?
Pinjaman perumahan bersama adalah menarik kerana anda akan mendapat jumlah pinjaman yang lebih besar berbanding pinjaman yang dilakukan secara berseorangan. Ini akan membolehkan anda membeli hartanah yang lebih besar dan mewah. Kadar faedah pinjaman yang ditawarkan oleh pihak bank juga kebiasaannya adalah lebih rendah kerana bank menilai kemampuan kedua belah pihak yang memohon pinjaman.

Walaupun begitu, kebanyakan dari kita gagal mengenalpasti pelbagai perkara yang boleh menjadi perangkap kepada diri sendiri sewaktu membuat pinjaman bersama. Andaikan tiga orang rakan, Ali, Bob dan Charles membuat pinjaman bersama. Walaupun Ali menghadapi kesukaran dari segi kewangan dan tidak boleh memberikan komitmen dari segi bayaran, Bob dan Charles masih perlu membayar ansuran bulanan bagi pinjaman tersebut. Mereka berdua harus membahagikan jumlah bayaran tambahan atau hartanah mereka akan berisiko dirampas oleh pihak bank.
Lebih memburukkan keadaan, jika Bob dan Charles gagal menjelaskan bayaran tambahan mereka, dan menyebabkan pinjaman mereka tertunggak, skor kredit mereka berdua akan turut terjejas dan kegagalan mereka melakukan pembayaran pinjaman akan dicatatkan pada laporan kredit mereka. Profil bagi pinjaman mereka juga akan turut terkesan dan akan mempengaruhi sebarang permohonan pinjaman mereka di masa akan datang kerana mereka akan dilihat sebagai pembayar pinjaman yang teruk di mata pihak bank.

Selain itu, kemungkinan buruk yang boleh berlaku apabila pihak yang terlibat sukar mencapai kata sepakat mengenai keputusan berkaitan hartanah yang dibeli. Contohnya, Ali ingin menjual hartanah tersebut bagi tujuan peribadi, tetapi Bob dan Charles tidak bersetuju, Ali akan berada dalam  ketidakpastian mengenai status hartanah yang ingin dijual itu selagi mereka tidak mempunyai kesefahaman.

Terdapat juga situasi di mana hartanah yang dibeli didaftarkan di bawah nama satu pihak sahaja.
Apabila ini berlaku, hak milik hartanah yang dibeli tersebut adalah hak milik sepenuhnya kepada nama yang telah didaftarkan setelah pinjaman habis dibayar. Oleh itu, perjanjian yang sah dari segi undang-undang wajib dilakukan sebelum melakukan pembelian hartanah dan di dalam perjanjian yang dibuat telah dinyatakan dengan jelas butiran dan langkah yang perlu dilakukan jika terdapat sebarang masalah yang timbul di antara pihak yang terbabit.

4. Adakah anda bersedia bagi sebarang kemungkinan yang tidak djangka (kematian/penceraian)?
Setiap perkahwinan dan persahabatan diharapkan agar sentiasa berkekalan. Namun, cinta akan pudar begitu juga dengan talian persahabatan. Penceraian merupakan kes yang popular bagi kes perebutan harta sepencarian di mahkamah.

Kematian pasangan anda dalam pinjaman bersama akan menyebabkan hak milik hartanah yang dibeli jatuh kepada waris si mati seperti yang dinyatakan dalam wasiat dan tidak semestinya hak milik itu jatuh kepada anda. Sebagai contoh, jika suami anda meninggal dunia, sekiranya ibu bapa suami anda masih hidup, mereka layak menuntut hak mereka sebanyak 50%!
Bagi kes kematian salah satu pihak, bank memerlukan anda memohon Mortgage Reducing Term Assurance (MRTA) atau Mortgage Level Term Assurance (MLTA). Ini bertujuan bagi mengelakkan sebarang komplikasi- seperti kegagalan menjelaskan pinjaman. Terdapat pelbagai senario yang boleh berlaku sekiranya salah satu pihak meninggal dunia.
Jika anda membeli hartanah bersama rakan dan dia ingin menjual hartanah tersebut, anda mempunyai dua pilihan. Anda boleh membeli bahagian pinjaman rakan anda atau membenarkan hartanah itu dijual. Keuntungan yang diperoleh dari hasil jualan akan dibahagikan sama rata kepada pihak yang terlibat.

Pasangan atau rakan yang mempunyai sikap yang berjaga-jaga akan menyediakan diri mereka selengkapnya bagi sebarang kemungkinan di masa akan datang yang boleh menyebakan hak milik hartanah mereka dalam bahaya. Dapatkan khidmat peguam sebelum membuat pembiayaan bersama bagi  menyediakan draf perjanjian bagi sebarang kemungkinan yang tidak diingini di masa akan datang. Perjanjian ini harus memberi maklumat secara teliti tentang peratusan bahagian rumah yang dimiliki setiap pihak yang layak, terutamanya jika pihak yang terlibat menyumbangkan jumlah yang berbeza sebagai wang pendahuluan rumah, dan juga apa yang akan terjadi sekiranya berlaku kematian atau penceraian.

Di sebalik perasaan gembira dan teruja bagi memiliki rumah, mungkin sukar bagi anda untuk membincangkan isu kematian, perpisahan dan kegagalan, tetapi ingatlah – lebih baik selamat dari menyesal di kemudian hari!


Star Ejen of the Day: Jackson :018-315 0010