Panduan mudah beli rumah di Malaysia

#Panduan mudah beli rumah di Malaysia

Anda penat menyewa dan ingin memiliki rumah sendiri? Di sini kami sediakan beberapa panduan bagi memudahkan anda membeli rumah idaman.

Pastinya anda telah memikirkan untuk membeli rumah tetapi sering terbayang seluruh prosesnya yang kelihatan panjang dan menakutkan. Maksud saya, dimana harus anda mula dan bagaimanakah caranya untuk mencari hartanah yang sesuai? Lagipun, hartanah adalah satu pelaburan besar yang melibatkan pelbagai proses, maka amat penting untuk anda membuat pilihan yang tepat ketika membeli rumah pertama anda.
Kita tidak boleh sekadar mencuba untuk melihat sama ada sesebuah rumah itu menepati kehendak dan juga keperluan kita – kan senang kalau pembelian rumah itu semudah “bershopping” untuk barang-barang konsumer lain seperti kasut, alat solek dan telefon bimbit.
Dalam artikel ini, kami akan terokai langkah-langkah ke arah pembelian rumah di Malaysia supaya anda tidak melakukan kesilapan ataupun menghadapi sebarang halangan yang tersembunyi.

1. Buat kajian terlebih dahulu
Carilah ilmu dulu – Sebelum memulakan sesuatu, anda disyorkan untuk membuat kaji selidik dan menimba sedikit pengetahuan tentang perkara tersebut. Lazimnya, anda perlu memahami asas-asas hartanah kediaman di Malaysia seperti jenis-jenis rumah dan tanah/lot yang ada, jenis-jenis pinjaman bank dan kadar faedah pinjaman perumahan serta apakah ciri-ciri pemaju yang baik.

TIP: Jangan lupa untuk melakukan penyelidikan atau “due dilligence”, terutamanya untuk projek perumahan baru (newly launched properties). Jangan dipengaruhi dan membuat keputusan hanya berdasarkan brosur-brosur yang menarik atau rebat -rebat istimewa dari pemaju hartanah. Anda perlu ingat bahawa semua yang berkilat itu tidak semestinya bernilai! Ingat mantra wajib untuk pembeli rumah pertama: Research, research, research!
Selain itu, anda juga digalakkan untuk mendapat nasihat dari sanak saudara dan rakan-rakan yang mempunyai pengalaman membeli rumah sendiri baru-baru ini.

2. Apakah tahap kemampuan anda?
Kebanyakan pakar kewangan menasihatkan bahawa ansuran pinjaman bulanan tidak boleh melebihi satu pertiga daripada pendapatan isi rumah anda. Katakan anda mempunyai jumlah pendapatan gabungan (jika anda berpasangan) sebanyak RM9,000; pembayaran bulanan rumah pertama anda tidak seharusnya melebihi RM3,000.

3. Dapatkan idea kasar harga purata hartanah kediaman di pelbagai lokasi
Seterusnya, anda bolehlah memeriksa nilai pasaran semasa ataupun “market value” rumah kediaman di beberapa lokasi yang anda minati. Ini boleh dilakukan melalui brickz.my yang menyediakan harga urusniaga sub jualan hartanah terkini di seluruh Malaysia. Pengguna akan dapat melihat harga median bagi setiap kaki persegi serta saiz unit dan bilangan bilik tidur.
Versi percuma  brickz.my hanya menunjukkan 10 transaksi terkini dalam sesebuah skim rumah/projek rumah kediaman, tetapi info ini sudah memadai untuk membantu anda tentukan kawasan atau projek perumahan yang berada dalam tahap kemampuan anda.
Anda juga boleh menggunakan Indikator Kelayakan Pinjaman Rumah, Loancareini untuk mengetahui sama ada anda boleh mendapatkan pinjaman perumahan dari sehingga 17 bank di seluruh Malaysia untuk hartanah yang anda minati itu.

4. Mula mencari rumah idaman anda
Apakah jenis rumah yang anda mahu? kondominium? pangsapuri, rumah teres, rumah separa berkembar atau banglo? Melalui iProperty.com.my , anda boleh menapis pilihan anda menerusi kawasan yang diidamkan dan bajet anda. Anda juga boleh menyesuaikan carian anda mengikut bilangan bilik tidur, saiz binaan dan cara pembelian – sama ada pelancaran baru oleh pemaju hartanah (“under-construction”), hartanah sub-jualan atau lelongan.

5. Perlukan bantuan? Dapatkan ejen hartanah
Lantik seorang ejen hartanah bagi membantu proses pembelian rumah anda – berterus-teranglah dengan keperluan anda seperti lokasi pilihan, jenis rumah, saiz unit, tempoh pinjaman, tempoh tanah dan anggaran bajet. Pastikan ejen yang dilantik itu berdaftar dan mempunyai kelayakan yang sepatutnya.

6. Adakah anda mempunyai wang mencukupi untuk bayaran pendahuluan?
Kebiasaannya, pembeli rumah kali pertama perlu mengeluarkan 10% daripada harga pembelian hartanah untuk bayaran pendahuluan atau “downpayment” sementara selebihnya dibiayai melalui pinjaman bank. Sekiranya rumah sasaran anda berharga RM400,000 anda perlu membayar RM40,000 sebagai pendahuluan awal.
Walaupun pembiayaan 90% untuk pembeli rumah kali pertama adalah lazim, margin pembiayaan yang diluluskan oleh pihak bank akan bergantung pada jenis harta yang dibeli dan kredibiliti kewangan anda pada masa itu.

Walau bagaimanapun, jangan rasa terbeban oleh jumlah wang pendahuluan yang besar. Bagi hartanah yang baru dilancarkan, banyak pemaju yang menawarkan rebat antara 2% -5% manakala sebahagiannya hanya memerlukan anda untuk membayar yuran tempahan awal 1-2% (untuk menunjukkan anda bebar-benar berminat), yang kemudiannya dibawa ke bayaran pendahuluan. Anda juga boleh mempertimbangkan pembiayaan rumah melalui wang KWSP anda.

7. Jangan lupa kos-kos lain yang terlibat
Ramai pembeli rumah tidak menjangka bayaran tambahan yang terlibat dalam pembelian rumah. Ini termasuk yuran guaman, duti setem, yuran Perjanjian Jual Beli (SPA) dan yuran penilaian. Sesetengah pemaju akan menyerap yuran undang-undang dan SPA tetapi pembeli perlu menyelesaikan sendiri yang selebihnya.
Nota Penting: Pembeli rumah pertama yang membeli rumah ‘new launch’ dalam braket harga RM300,000 – RM1 juta daripada pemaju hartanah dari 1 Januari 2019 – 31 Disember  2019 tidak perlu membayar duti setem atau ‘stamp duty’.
Sediakan wang berasingan untuk pengubahsuaian rumah dan juga membeli perabot, kelengkapan dan perkara-perkara lain. Penanda aras yang baik adalah lebih kurang 10-15% daripada harga hartanah anda.

8. Adakah anda memenuhi syarat bank untuk pinjaman perumahan?
Kira “Debt Service Ratio” (DSR) anda
Skor kredit anda adalah salah satu faktor yang paling penting dalam memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman. Bank akan mengukur keupayaan pembayaran balik anda melalui “Debt Service Ratio” (DSR), iaitu sebuah pengiraan yang menunjukkan perkadaran hutang anda berbanding dengan jumlah pendapatan anda.
DSR = (Jumlah Komitmen ÷ Pendapatan Bersih) × 100
Setiap bank mempunyai nilai DSR maksimum yang telah ditetapkan untuk meluluskan permohonan pinjaman bagi setiap kategori pembeli rumah. Lazimnya, nombor DSR anda tidak boleh melebihi 70%.

Semak laporan CCRIS & CTOS anda
Laporan Sistem Maklumat Rujukan Kredit Central (CCRIS), yang boleh disemak online memaparkan semua jumlah kredit, caj faedah dan lain-lain caj tertunggak untuk semua pinjaman yang anda miliki dengan mana-mana bank di Malaysia – segalanya dari pinjaman peribadi dan kad kredit sehinggalah ke sewa beli dan overdraf.
Kelewatan pembayaran balik untuk sebarang pinjaman akan muncul dalam laporan anda dan direkodkan sebagai “1”. Garis panduan pinjaman adalah berbeza bagi setiap bank, tetapi kebanyakannya memerlukan angka sifar kerana ia menunjukkan bahawa anda adalah seorang pembayar yang baik.
Satu kelebihan CCRIS – ia hanya menunjukkan maklumat dari 12 bulan terakhir. Oleh itu, jika anda mempunyai laporan yang kurang baik pada masa ini, anda boleh berusaha memperbaiki dan ‘membetulkan’nya dalam 12 bulan akan datang untuk meningkatkan peluang anda mendapatkan pinjaman rumah.
Sementara itu, Agensi Pelaporan Kredit (CTOS) menyusun maklumat untuk saman dan kebankrapan (jika ada) individu dan syarikat dari pelbagai sumber yang terdapat dalam domain awam. Bank akan mengkaji maklumat yang diberikan oleh CTOS dan memutuskan sama ada ia penting untuk permohonan anda. Adalah penting untuk mengesan laporan CTOS anda untuk memastikan tidak akan ada maklumat yang akan mengurangkan peluang anda mendapatkan pinjaman rumah.
Pemohon pinjaman boleh memeriksa status kredit mereka secara online dan percuma berbanding dengan pergi sendiri ke Bank Negara Malaysia.

9. Mencari pilihan pembiayaan perumahan yang lain
Untuk mengatasi isu ketidakmampuan milik  dan kadar penolakan pinjaman rumah yang tinggi, mereka yang bercita-cita memiliki rumah sendiri boleh mempertimbangkan skim projek perumahan mampu milik seperti Rumah SelangorKu dan RumahWIP; MyFirst Home Scheme (SRP) dan Skim Pembiayaan Fleksibel PR1MA.
Malahan, kerajaan baru telah berjanji untuk memperluaskan penawaran program Sewa Milik  RTO (Rent To Own) seluruh negara selari dengan wawasan Pakatan Harapan dalam usaha membantu rakyat, terutamanya golongan muda untuk memiliki rumah mereka sendiri.
Dengan lebih banyak tumpuan difokuskan ke perumahan mampu milik termasuk skim pinjaman perumahan khas yang disasarkan untuk golongan belia, pastikan anda memantau pengumuman baru dalam masa akan datang.

10. Dapatkan khidmat peguam
Walaupun pemaju hartanah anda menawarkan untuk membayar yuran guaman untuk rumah yang anda ingin beli, adalah disyorkan untuk mendapatkan peguam anda sendiri. Seorang peguam yang mewakili dua pihak yang berlainan dalam urus niaga yang sama tetapi perkhidmatannya dibayar oleh pemaju, lazimnya tidak akan memihak pembeli rumah sekiranya tertimbul sebarang isu.
Peguam anda akan draf dan menandatangani perjanjian SPA dan pinjaman serta menyelidik status rumah (bagi rumah sekunder atau sub-sale).

11. Dapatkan pinjaman bank
Selidik pakej- pakej pinjaman yang ada di pasaran dan pilih yang paling sesuai dengan profil pembayaran balik anda. Kunjungi bank pilihan anda dan buatlah permohonan pinjaman perumahan. Bagi hartanah sub-jualan, proses ini melibatkan penilaian hartanah, di mana anda perlu bayar untuk mendapatkan laporan tersebut. Bank itu akan melantik seorang penilai untuk membuat pemeriksaan fizikal rumah yang disasarkan.

12. Buat tawaran dan meterai perjanjian!
Untuk rumah sekunder (sub-sale), sebaik sahaja anda membuat keputusan dan anda dan penjual telah bersetuju dengan harga belian, anda perlu menandatangani dokumen standard yang dikenali sebagai Surat Tawaran (LOA) dan membayar deposit awal yang menunjukkan kesungguhan anda untuk membeli hartanah itu sebanyak 2%.
Dokumen ini akan mengandungi butir-butir berikut – nama penjual dan pembeli, alamat harta, harga yang dipersetujui, jumlah deposit, apa-apa barang seperti kelengkapan yang termasuk dalam penjualan. LOA juga akan menetapkan tarikh sebelum SPA harus ditandatangani, biasanya, dalam masa 14 hari.
Dalam hal ini, peguam anda akan menyediakan SPA dan mendapatkan kedua-dua pihak untuk menandatanganinya dengan sewajarnya. Anda akan perlu membayar baki 7-8% daripada bayaran pendahuluan anda serta yuran duti setem anda.
Peguam anda juga akan merangka perjanjian pinjaman yang akan ditandatangani oleh anda dan bank anda, di mana bank boleh menawarkan anda untuk mengambil polisi insurans.
Setelah peguam anda menyediakan semua dokumen yang diperlukan, anda akan mendapat kunci rumah dari penjual. Penyerahan harta perlu berlaku dalam bilangan hari yang dinyatakan dalam SPA.
Untuk hartanah baru (newly launched), salah satu kos yang perlu anda bayar ialah yuran tempahan iaitu sebanyak 2% atau 3%. Ini bergantung kepada jumlahnya yang ditetapkan oleh pemaju.
Selepas yuran tempahan dibayar, anda mesti membayar deposit 10% sebagai bayaran pertama. Jika 2% atau 3% telah dibayar, sejumlah 7% atau 8% mesti ditambah bergantung pada jumlah yuran tempahan yang dibayar. Selepas bayaran awal ini, 90% yang lain mesti dibayar mengikut jadual bayaran (dipaparkan di bahagian belakang SPA).
Kemudian, anda perlu menunggu antara 2-4 tahun untuk rumah atau projek selesai dibina sebelum mendapat milikan kosong dan kunci rumah idaman anda.

Dapatkan Ejen Hartanah Pilihan anda: Jackson 018-315 0010